CAT·ES
Si el inquilino deja de pagar, la ley te permite resolver el contrato y recuperar el piso. Pero solo por la vía judicial, y con unos pasos que conviene hacer bien desde el principio.
Primero un mes de retraso, después dos. El inquilino no contesta o promete que pagará pronto. Mientras tanto tú pagas el IBI, la comunidad y quizá una hipoteca. La falta de pago de la renta o de las cantidades que el inquilino debe asumir permite al propietario resolver el contrato (artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Lo que no puedes hacer es cambiar la cerradura, cortar los suministros o sacar los muebles. La posesión solo se recupera con una resolución judicial.
Cada mes que pasa es un mes más de deuda, y a menudo un inquilino que ya no paga tampoco tiene nada embargable. Además, el derecho a cobrar las rentas prescribe: si se aplica el Código civil de Cataluña, los pagos periódicos prescriben a los tres años (3) (artículo 121-21.a). Si se aplica el Código Civil estatal, el plazo para el precio de los alquileres es de cinco años (5) (artículo 1966). Una solicitud de negociación que defina el objeto del conflicto también interrumpe la prescripción desde que conste el intento de comunicarla; si en treinta días naturales no hay primera reunión ni respuesta por escrito, el plazo se reinicia (artículo 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025).
La ley permite al inquilino parar el desahucio pagando todo lo que debe cuando el juzgado le requiere. Esto se llama enervación, y solo se puede hacer una vez. Pero no tiene derecho a ella si el propietario le ha requerido de pago por un medio fehaciente, al menos treinta días (30) antes de presentar la demanda, y no ha pagado cuando se presenta (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La ley no dice qué medios son fehacientes: si tu requerimiento lo es, lo revisamos en cada caso.
Por eso, un requerimiento de pago por escrito, con prueba de recepción, conviene valorarlo antes de demandar. Si es fehaciente, se hace al menos treinta días antes de la demanda y la deuda no se paga, el inquilino pierde el derecho a la enervación ordinaria (artículo 22.4). Además, para las demandas civiles la Ley Orgánica 1/2025 exige haber intentado antes una negociación (artículo 5).
Si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad económica y la Administración no ofrece una alternativa habitacional adecuada, la Administración está obligada a enervar el desahucio, pagando al propietario o consignando el total (artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La Administración tiene un plazo máximo de dos meses desde la notificación, y durante ese plazo el procedimiento queda suspendido. La ley hace excepciones, que remiten al artículo 2.1 del Real Decreto-ley 29/2026.
La sentencia de desahucio no tiene efecto de cosa juzgada, y por eso la misma cuestión se puede discutir después en otro juicio (artículo 447.2).
Antes de presentar la demanda reviso si te afecta alguna de estas situaciones, porque un defecto puede retrasar el procedimiento.
El burofax y la negociación son una primera fase acotada. El desahucio sin oposición es un trabajo más previsible que uno con oposición o con incidente de vulnerabilidad. Te doy el presupuesto por escrito por fases antes de empezar. Si el inquilino enerva el desahucio, las costas las paga él (artículo 22.5), salvo que las rentas no se hayan cobrado por causas imputables al propietario.
Consulta presencial u online: elige cómo quieres que hablemosJoan Soler Gordillo · abogadoEn el despacho de Valls o por videollamada. Mándame el contrato y el detalle de los impagos, y te digo cómo empezar.
La enervación es la posibilidad del inquilino de parar el desahucio pagando todo lo que debe cuando el juzgado le requiere. Solo se puede hacer una vez, y no cabe si el propietario le ha requerido de pago de forma fehaciente al menos treinta días (30) antes de la demanda y no ha pagado. Si el inquilino es vulnerable, la ley prevé también una enervación a cargo de la Administración (artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que no depende del requerimiento previo y tiene excepciones (artículo 2.1 del Real Decreto-ley 29/2026).
El inquilino tiene diez días (10) desde el requerimiento del juzgado para desalojar, pagar, enervar si todavía puede, u oponerse.
Sí. La demanda de desahucio por impago puede incluir la reclamación de las rentas y cantidades debidas, y todo se tramita como juicio verbal sea cual sea la cuantía.
Si el propietario no es gran tenedor, la demanda debe indicarlo y adjuntar un certificado del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. También debe decir si el piso es la vivienda habitual del ocupante.
Sí. En la demanda puedes ofrecer condonar toda o parte de la deuda y de las costas si el inquilino deja el piso voluntariamente en el plazo que fijes, que no puede ser inferior a quince días (15) desde la notificación de la demanda.
Si se aplica el Código civil de Cataluña, las rentas del alquiler prescriben a los tres años (3), porque son pagos periódicos (artículo 121-21.a). Si se aplica el Código Civil estatal, el plazo es de cinco años (5) (artículo 1966).
Si contrataste un seguro de impago de alquiler o tienes una póliza de defensa jurídica, mira si cubre las rentas y los honorarios del desahucio. Algunas coberturas exigen avisar en un plazo corto desde el primer impago. Mándame la póliza y te lo miro.
Presto los servicios de forma presencial en el despacho de Valls. Doy cobertura en toda Cataluña y en el resto de España mediante consultas online por videollamada y correo electrónico. Eventualmente, puedo desplazarme hasta la ubicación del cliente, previo acuerdo.
Cuéntame tu situación y te responderé lo antes posible.
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