CAT·ES
Si el llogater deixa de pagar, la llei et permet resoldre el contracte i recuperar el pis. Però només per la via judicial, i amb uns passos que convé fer bé des del principi.
Primer un mes de retard, després dos. El llogater no contesta o promet que pagarà aviat. Mentrestant tu pagues l'IBI, la comunitat i potser una hipoteca. La falta de pagament de la renta o de les quantitats que el llogater ha d'assumir permet al propietari resoldre el contracte (article 27.2.a de la Llei d'arrendaments urbans).
El que no pots fer és canviar el pany, tallar els subministraments o treure els mobles. La possessió només es recupera amb una resolució judicial.
Cada mes que passa és un mes més de deute, i sovint un llogater que ja no paga tampoc no té res embargable. A més, el dret a cobrar les rendes també prescriu. Si s'aplica el Codi civil de Catalunya, els pagaments periòdics prescriuen al cap de tres anys (3) (article 121-21.a). Si s'aplica el Codi civil estatal, el termini per al preu dels lloguers és de cinc anys (5) (article 1966). Una sol·licitud de negociació que defineixi l'objecte del conflicte també interromp la prescripció des que consti l'intent de comunicar-la; si en trenta dies naturals no hi ha primera reunió ni resposta per escrit, el termini es reinicia (article 7.1 de la Llei orgànica 1/2025).
La llei permet al llogater aturar el desnonament pagant tot el que deu quan el jutjat el requereix. Això s'anomena enervació, i només es pot fer una vegada. Però no hi té dret si el propietari l'ha requerit de pagament per un mitjà fefaent, almenys trenta dies (30) abans de presentar la demanda, i no ha pagat quan es presenta (article 22.4 de la Llei d'enjudiciament civil). La llei no diu quins mitjans són fefaents: si el requeriment ho és, ho revisem en cada cas.
Per això, un requeriment de pagament per escrit, amb prova de recepció, convé valorar-lo abans de demandar. Si és fefaent, es fa almenys trenta dies abans de la demanda i el deute no es paga, el llogater perd el dret a l'enervació ordinària (article 22.4). A més, per a les demandes civils la Llei orgànica 1/2025 exigeix haver intentat abans una negociació (article 5).
Si el llogater acredita una situació de vulnerabilitat econòmica i l'Administració no ofereix una alternativa habitacional adequada, l'Administració està obligada a enervar el desnonament, pagant al propietari o consignant el total (article 22.6 de la Llei d'enjudiciament civil). L'Administració té un termini màxim de dos mesos des de la notificació, i durant aquest termini el procediment queda suspès. La llei fa excepcions, que remeten a l'article 2.1 del Reial decret llei 29/2026.
La sentència de desnonament no té efecte de cosa jutjada, i per això la mateixa qüestió es pot discutir després en un altre judici (article 447.2).
Abans de presentar la demanda reviso si et toquen, perquè un defecte aquí atura el procediment.
El burofax i la negociació són una primera fase acotada. El desnonament sense oposició és una feina més previsible que un amb oposició o amb incident de vulnerabilitat. Et dono el pressupost per escrit per fases abans de començar. Si el llogater enerva el desnonament, les costes les paga ell (article 22.5), tret que les rendes no s'hagin cobrat per causes imputables al propietari.
Consulta presencial o online: tria com vols que parlemJoan Soler Gordillo · advocatAl despatx de Valls o per videotrucada. Envia'm el contracte i el detall dels impagaments, i et dic com començar.
L'enervació és la possibilitat del llogater d'aturar el desnonament pagant tot el que deu quan el jutjat el requereix. Només es pot fer una vegada, i no es pot fer si el propietari l'ha requerit de pagament de manera fefaent almenys trenta dies (30) abans de la demanda i no ha pagat. Si el llogater és vulnerable, la llei preveu també una enervació a càrrec de l'Administració (article 22.6 de la Llei d'enjudiciament civil), que no depèn del requeriment previ i té excepcions (article 2.1 del Reial decret llei 29/2026).
El llogater té deu dies (10) des del requeriment del jutjat per desallotjar, pagar, enervar si encara pot, o oposar-se.
Sí. La demanda de desnonament per impagament pot incloure la reclamació de les rendes i quantitats degudes, i tot es tramita com a judici verbal sigui quina sigui la quantia.
Si el propietari no és gran tenidor, la demanda ho ha d'indicar i adjuntar un certificat del Registre de la Propietat amb la relació de les seves propietats. També ha de dir si el pis és l'habitatge habitual de l'ocupant.
Sí. A la demanda pots oferir condonar tot o part del deute i de les costes si el llogater deixa el pis voluntàriament en el termini que fixis, que no pot ser inferior a quinze dies (15) des de la notificació de la demanda.
Si s'aplica el Codi civil de Catalunya, les rendes del lloguer prescriuen al cap de tres anys (3), perquè són pagaments periòdics (article 121-21.a). Si s'aplica el Codi civil estatal, el termini és de cinc anys (5) (article 1966).
Si vas contractar una assegurança d'impagament de lloguer o tens una pòlissa de defensa jurídica, mira si cobreix les rendes i els honoraris del desnonament. Les condicions són al condicionat. Envia'm la pòlissa i t'ho miro.
Presto els serveis presencialment al despatx de Valls. Dono cobertura a tot Catalunya i a la resta d'Espanya mitjançant consultes online per videotrucada i correu electrònic. Eventualment, em puc desplaçar fins a la ubicació del client, previ acord.
Explica'm la teva situació i et respondré al més aviat possible.
Avís legal. La informació d'aquesta pàgina és general i s'ha elaborat a partir de la legislació vigent en la data de la seva publicació o darrera revisió. Les lleis i la jurisprudència canvien, i cada cas té circumstàncies pròpies que poden portar a una solució diferent. Per això no s'ha de fer servir per prendre decisions sobre un cas concret sense una consulta prèvia. Llegir aquesta pàgina o contactar-me no crea cap relació professional mentre no acceptis l'encàrrec per escrit. No responc de les decisions preses només a partir d'aquesta informació. En matèria d'assegurances, les cobertures depenen sempre de les condicions de cada pòlissa. Més informació a l'avís legal.