CAT·ES
Si se vende una finca rústica arrendada, el arrendatario que es cultivador directo y personal tiene derecho a comprarla por el mismo precio. Tiene dos meses desde que el propietario le notifica la venta de forma fehaciente (artículo 623-28 del Código civil de Cataluña).
Llevas años cultivando una finca en arrendamiento y te enteras de que el propietario la ha vendido a un tercero. O el vecino vende una parcela pequeña que linda con la tuya. O eres el propietario y quieres vender, pero hay un arrendatario. En todos los casos, la ley catalana da a algunas personas el derecho a comprar la finca antes que el comprador, o a quedársela después en su lugar.
El tanteo es el derecho a comprar antes que otro, por el mismo precio. El retracto es el derecho a quedarse la finca una vez vendida, poniéndose en el lugar del comprador.
El arrendatario rústico tiene derecho de tanteo y retracto si el propietario enajena la finca a título oneroso (por ejemplo, la vende), la da en pago de una deuda o la aporta a una sociedad. No lo tiene si la transmisión se hace al copropietario de la finca, al cónyuge o conviviente en pareja estable, a ascendientes, descendientes o parientes por consanguinidad o adopción hasta el segundo grado, ni si la finca no es rústica (artículo 623-27.1 del Código civil de Cataluña). Los parientes por afinidad, como el yerno o el cuñado, no están excluidos. Este derecho no se puede renunciar por adelantado y pasa por delante del retracto de colindantes (artículo 623-27.2).
La Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos (estatal), regula también el tanteo y el retracto del arrendatario (artículo 22). En Cataluña, sin embargo, tiene aplicación preferente el Código civil de Cataluña (disposición final primera de la Ley 49/2003).
Atención: los derechos de adquisición preferente solo los tiene el arrendatario que es cultivador directo y personal (artículo 623-8.2). Lo es la persona física que realiza ella misma la actividad agraria y asume sus riesgos, si al menos el 50 % de su renta total procede de actividades agrarias o complementarias, al menos el 25 % procede directamente de la actividad agraria de su explotación y dedica a ellas más de la mitad de su tiempo de trabajo. También pueden serlo cooperativas, SAT y sociedades con objeto agrario si la mayoría de los votos corresponde a estas personas (artículo 623-6).
Además, en toda venta de una finca rústica hay que decir si está arrendada y si se ha notificado al arrendatario, y para inscribirla en el Registro hay que justificar la notificación (artículo 623-29.3 y 4).
Quien adquiere la finca ejerciendo el tanteo o el retracto, sea arrendatario o colindante, tiene que destinarla a actividades agrícolas, ganaderas o forestales durante al menos cinco años (5). Si no lo hace, o si antes de los cinco años la vende, la da en pago o la aporta a una sociedad, el antiguo propietario o sus sucesores pueden pedir la reversión dentro del año (1) siguiente al final de esos cinco años (artículo 623-27.4).
Los propietarios de fincas rústicas que lindan con la que se transmite, si son cultivadores directos y personales, pueden ejercer el retracto cuando se vende o se da en pago una finca rústica de superficie inferior a la unidad mínima de cultivo a alguien que no es propietario de ninguna finca colindante (artículos 568-17 y 568-18.1). No hay retracto si la finca tiene construcciones legales que valen más de dos tercios de su valor (artículo 568-18.2). Si hay varios colindantes, tiene preferencia el de la finca más pequeña y, si son iguales, el que tiene más perímetro colindante (artículo 568-17.3). El plazo es de dos meses (2) desde que conocen la venta y sus condiciones o desde la inscripción en el Registro (artículo 568-19). Quien adquiere tiene que agrupar las fincas en seis meses desde la adquisición y mantenerlas agrupadas seis años desde la inscripción, y durante seis años no puede vender la finca adquirida, salvo las excepciones legales (artículo 568-20).
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Dos meses desde la notificación fehaciente del propietario, pagando o consignando notarialmente el precio.
El arrendatario puede ejercer el retracto en dos meses desde que conoce la venta o desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, si es anterior.
No. Solo los que son cultivadores directos y personales. Además, no hay derecho si la transmisión es al copropietario, al cónyuge o pareja estable, o a ascendientes, descendientes o parientes por consanguinidad o adopción hasta el segundo grado.
Es el derecho del propietario de una finca colindante, si es cultivador directo y personal, a quedarse una finca rústica pequeña que se vende a alguien que no es vecino, por el mismo precio.
No por adelantado. La ley dice que no se puede renunciar anticipadamente.
El arrendatario. Su derecho es preferente al retracto de colindantes.
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